Рынок курортной недвижимости в Болгарии - апокалипсис откладывается

Самые пессимистичные прогнозы обвала рынка недвижимости на летние каникулы в Болгарии не оправдались.

Интерес со стороны покупателей, так и других национальностей, кроме русских, и болгар, до сих пор не является достаточно сильным, чтобы изменить структуру рынка. На рынке, кроме того, есть серьезный запас жилья, которые предназначены для рускоговорящи клиентов – основная группа, которая вышла из-за кризисных конфликта в Украине, санкции против России и обвал рубля.
Надежды в настоящий момент связаны с кризисом в отношениях между Россией и Турцией, из-за которой есть вероятность перенаправления туристов и покупателей курортной недвижимости. Другой вариант для инвесторов, снижать цены и искать другие рынки для реализации недвижимости.
Что касается рынка городской недвижимости в Варне, ситуация там принципиально отличается. Рынок – и наемным, и купли-продажи, является очень активным из-за миграции процессов, и предложения „зеленых“ все больше, поэтому трудно отследить реальную ситуацию на рынке только на данные Агентства по вписываниям.
Апокалипсис не сейчас
После аннексии полуострова Крым Россией, углубление конфликта на востоке Украины и активизации санкций против России последовал экономический кризис, из-за чего рубль претерпел резкое падение против доллара.
На этом фоне в Болгарии были завершены или создали проекты, направленные исключительно на российских покупателей. Большая часть из них ушли с рынка из-за финансовых проблем, а эти проекты не как приспособиться к требованиям других покупателей, - прокомментировал ситуацию для Инвестора.ru Евгений Златев, региональный менеджер консалтинговой компании Bulgarian Properties в Варне.
Россияне, которые обращаются к покупке недвижимости в Болгарии, все чаще и чаще предпочитают городские дома для постоянного проживания, а не недвижимость в отдаленных закрытых комплексов без доступа к социальной жизни.
Однако вывод российских покупателей от курортного сегмента не происходит в таких масштабах, в каких ожидалось, указывает Златев. Кроме того отливът частично компенсировано повышенного интереса со стороны болгар, так и покупателей из других национальностей – в основном украинцы и британцы. Их доля, однако, еще не является достаточным, чтобы преодолеть поворот на рынке, добавил он.
Новые инвестиции откладываются
Новые крупномасштабные инвестиции на Северном Побережье, вряд ли появятся в ближайшие годы, так как объемы были согнуты, а спрос e чрезвычайно взискателно с точки зрения истории инвестора и качество, - считает Евгений Златев.
В уже существующие поселки и курорты вокруг Варны учитываются практически только завтрак и в очень малой степени прямые продажи от инвестора, - говорит он. Объясняется этот факт очень просто - индивидуальный продавец может позволить себе снизить стоимость предлагаемой ему имущества, в то время как у инвестора вещи гораздо более сложные и комплексные.
„Реакция инвесторов в этой ситуации, что неизбежно приводит к снижению цен, рекламные цены на определенное количество оформитель в данном комплексе, дополнительной отделке квартир и мебель как бонус“, дополняет Златев.
Владимир Ганев-агентство „Форос“, добавив, что в Несебр и Поморие – один из наиболее предпочтительных мест для покупки курортной недвижимости, сделок составили снижение на 20% в первом квартале этого года.
Так как около 90% россиян покупают, после того как были в отпуске, у нас, как и 50-60% британцев, основной риск в этом случае происходит от проблемы с курсом рубля, считает он. Доля россиян, которые в этом году планируют не отдыхают, высокий, т.это. от этого могут пострадать сделок.
Рынок городской недвижимости подпитывается миграции
Тенденции рынка жилой недвижимости в Варне не отличаются очень от тех, в Софии. Новое строительство сильно растет, а покупатели все чаще приобретают недвижимость в незавершенных объектов. Это не влияет в настоящее время данные о транзакции, а будет видно после того, как минимум один год, когда объекты начинают вводится в эксплуатацию, объяснил Ганев.
Основным мотивом для приобретения собственности в Варне отлаганите покупки в последние 7-8 лет, добавил он. Людей привлекает на рынке недвижимости и из-за более выгодное предложение, ипотечных кредитов на жилье, дополняет Златев.
Миграции из соседних более мелких городов, но и питала активности.
Самых привлекательных районов для покупки являются те, с развитой инфраструктурой и в непосредственной близости от центральных районов, университета, Морского сада и моря, отметил Владимир Ганев.
По его словам, цены варьируются от 600-650 евро за квадрат.м до более чем 1 000 евро за кв. м в зависимости от района, а для некоторых уникальных проектов есть предложение жилья и цены от 2-3 тыс. евро.
Данным Bulgarian Properties показывают, что около 80% покупателей хотят приобрести жилье для собственных нужд, 12% - для детей, и около 4% - с целью инвестиций и сдачи в аренду. Статистика показывает еще, что более трети ищущих жилье - около 40%, в настоящее время живут в аренду, 30% уже имеют свое жилье, но хотят, чтобы его поменять, с другим – больше или в другом месте. Около 15% покупателей ищут дом или большие апартаменты.
Изменить и бюджеты покупателей, сообщает агентство. В то время как во время кризиса и первые годы после нее вы искали недвижимость до 50 тыс. евро и более, редко до 70 тыс. евро, то в настоящее время наблюдается постоянный интерес при сделках до 100 тыс. грн. и более 150 тыс. евро.
Ганев отметил, что покупатели недвижимости с целью инвестиции, как правило, выбирают дом с 1 спальней, потому что легче сдавать в аренду, хотя не хватает и инвесторов в более крупных домов.
Что касается рынка аренды, из-за студентов и переход на Варны, он очень активный. Проблема в том, что трудно встретить качественное жилье, прокомментировал Ганев. Нельзя сказать, что спрос превышает предложение, но есть необходимость в более качественных объектов на рынке, которые отвечают требованиям арендаторов.